重庆渝北区最大的分类信息综合网站

热门搜索: 渝北 两路 两江新区 渝北新闻

查看: 23612|回复: 64

商业和二手房看房经验分享 万科火锅一条街、复地上城等

[复制链接]

7

主题

25

帖子

81

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
81
QQ
发表于 2016-11-16 23:37:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
这次给大家分享四个盘的看房经验分享


第一篇/ 万科火锅一条街:气质可以来得更猛烈一些

      
      




上一篇:玺源台二期,不能不买
下一篇:渝北中高档别墅楼盘展示
回复

使用道具 举报

2

主题

21

帖子

228

积分

渝北土著

Rank: 3Rank: 3

积分
228
QQ
发表于 2016-11-17 00:38:30 | 显示全部楼层


1
有一个以前的同事,在我公众号下面留言,问能不能说一下商业市场,或是一些具体案例。

我只能试试,因为一个商业项目的成功,很难有什么规律可以总结。

但过去10多年,很多所谓专家却很喜欢干这件事:《商铺投资十大金律》、《如何抓住黄金旺铺》……,如果他真有这个水平,早就富得流油了,买游艇泡明星都来不及,哪里还有空坐在电脑面前苦口婆心的码字讲道理。



2

事实上没有任何一种商铺,可以做到稳赚不赔:

有人信奉商圈——但那些十多年前投资黄金海岸的人,七八年前投资朗晴广场的人,一定不这么认为。

有人信奉主干道——华新分流道算主干道吧?车流量大吧?但招商锦星汇的门面,我并不觉得它应该很值钱。

有人信奉开发商,好像只要是这些公司开发的商业都是金宝卵,只要买到一间就可以坐在家里等它下蛋——4年前我有两个朋友分别买了两个商铺,背后开发商的名字那叫一个响,但4年来这几个商铺的收益,还赶不上3年期定期存款利息。

还有人信奉消费者,似乎只要周边有钱人多一切都不问题——新牌坊和加州片区不缺有钱人吧,恒大中渝广场现在做成了什么鬼样子?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

5

主题

22

帖子

244

积分

渝北土著

Rank: 3Rank: 3

积分
244
QQ
发表于 2016-11-17 00:39:01 | 显示全部楼层


3

但这么多商铺变成“伤铺”,丝毫没有影响到开发商吹牛的热情,以及喊出天价的信心。

某综合体项目,充其量只能算一个社区中心,一楼位置好点的商铺,居然要价七八万。

重庆西面,一些鸟不下蛋的地方,旁边到处都是交房一两年依然空置的门面,一楼临街商铺,居然也敢卖2万多。



4

要做一个好的商业项目,其实逻辑并不复杂:你能把一大波好商家拉到一起,就成功了。

举一个例,人和古木峰立交旁边,有一片集中做餐饮的地方,里面百乐门、镇三关、古木峰食堂、喳喳老火锅、口湘堂等等,我以前经常路过看到,但一直武断的以为那个地方生意不行,后来去吃了两次饭,发现居然火爆得不要不要的。

它在什么商圈核心吗?不在;它背后的开发商很牛吗?我到现在为止都不知道这片商业是谁搞的;它交通方便吗?虽然貌似靠近主干道,但实际开车进去非常不方便,大部分方向来的车都需要绕一大圈。



5

它为什么能火?因为消费者要的其实不多:停车位多,好吃的店多,就行了。同样成功的例子还有黄泥磅那一片商业,虽然现在黄泥磅停车已经有点紧张,但丝毫没影响它的火爆。

为什么如此简单的一个条件,很多开发商听起来牛B哄哄、动辄号称要颠覆市场和引领潮流的开发商,却满足不了?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

3

主题

30

帖子

98

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
98
QQ
发表于 2016-11-17 00:40:06 | 显示全部楼层


6

第一个原因是,有些商业项目从立项的那一天起就错了,比如一个四线城市的新区,根本无法承载一个50万平米的综合体,但它还是建了——好商家不来。

第二个原因是,有些立项没有错的商业项目,定位错了,岳云鹏是个好胚子,但不能去演道明寺,如果你定位错了——好商家也不来。

第三个原因是,有些立项定位都没错的商业项目,规划落伍了。比如20家餐饮,每家15桌,按高峰期综合上座率80%计算每家要开240桌,每桌至少要准备两个车位,那么整体至少需要480个车位,如果你做得不够——好商家还是不来。

第四个原因,有些立项定位规划都没错的商业项目,产品标准太LOW了,招商和运营水平太次了,九滨路上九龙滨江就是典型案例,如果你做得不好——好商家依然不来。

第五个原因,有些立项定位规划没错、产品标准不LOW招商运营水平也不低的商业项目,太想赚现钱了,为了商铺听起来总价低、好卖,面积划得太小,搞得商家开个洗脚城都需要和10个业主谈,好点的商家谁愿意费这个劲,人家到哪里不是赚钱?——好商家还是死也不来。



7

因此,所谓商圈、所谓主干道、所谓开发商、所谓消费群体,这些都很重要,但其中任何一条都不足以保障投资人得到收益。

但反过来,某个项目即使有一两点瑕疵,只要它能想办法把好商家搞过来,就依然还有希望。

如果非要用一条标准来划分商铺好坏,那就是它有没有吸引好商家的能力。毕竟舞台是商家的,不是开发公司的,只有商家能把消费者引过来,只有商家能让你的商铺保值增值。

再举一个例,机场路离大部分居住区都远,历史上毫无商业氛围可言,也没见哪家开发商来精心运营,宜家开业以后,每到周末必堵成狗。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

31

帖子

113

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
113
QQ
发表于 2016-11-17 00:40:59 | 显示全部楼层


8

有了标准之后,我们再来说万科的火锅一条街。

这个项目至少面临两个压力。



9

一是好坏参半的地段。

这个项目在虎头岩转盘旁附近,好的一面是周边住宅多写字楼多,居民和商务人群密集,到大坪石桥铺距离1.5到3公里,在这一带常住和工作的至少50万,并且交通很便利,理论上江北沙坪坝杨家坪的同志到这里来搞吃喝都是有可能的;缺点是离主干道有100多米,对于一个新商业项目来说,如果不搞出点新套路,这短短的100多米足够成为杀死你的距离,餐饮商业的竞争,已经不只是残酷而是残忍。

二是重庆万科本身。

在商业方面,重庆万科曾经有两次表现机会,一次是在锦程,一次是在悦峰,可惜的是都没抓住,严格来说它几乎没有忠诚的商家伙伴,这意味着每个商业项目的招商运营都是从零开始,面对商家没有成功案例和感情好讲,只有一分一厘赤裸裸的算账。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

3

主题

24

帖子

154

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
154
QQ
发表于 2016-11-17 00:41:46 | 显示全部楼层


10
这一次,万科表现得比过去的锦程和悦峰更努力,更有心机。
——为了这1万多平米商业,万科准备了大约700个车位,如果按30个商家计算每家大约能分到20多个,这基本上是南方花园、直港大道临街餐饮商家的四到八倍。
——无论是销售还是自己持有的商业,前三年的经营权都拿到自己手上(卖了的返租回来),至少保证商家不用被业主千奇百怪的要求搞得精疲力尽。
——主力商家免租一年,第二三年租金也不高。
——名为火锅一条街,实际上火锅只有五六家,这是一个很见心机的数字。太少不行,毕竟名字是“一条街”,太多也不行,僧多了粥就少,剩下的面积怎么办?江湖菜来填。
  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

3

主题

23

帖子

52

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
52
QQ
发表于 2016-11-17 00:43:35 | 显示全部楼层


11

理论上讲,火锅一条街很有可能把好商家吸引过来:车位足,建筑品质不错,周围的人也多,搞出一个升级版的直港大道或是南方花园,貌似并非不可能。

但事实并没有这么简单,因为这些商家没有跟着万科赚过钱,因为这是一个只讲现实的世界,所以不可能万科甩支穿云箭,就有千军万马来相见,通俗的讲就是万科面对这群商家并没有太强的号召力和组织权,于是麻烦就来了:我怎么相信你能把这个离主干道100多米的地方做活?最好的那两三个位置,你凭什么给了张三李四而不给我?



12

所以,即使一个项目,具备了前面说的五点,也并不意味着就可以高枕无忧万事大吉。成功的要素或许还有第六点:它可能是通过若干成功案例积累下来的气势,有可能是某个特别好的时机,甚至是某种好运气,它是一种很难用指标量化类似第六感的东西。

今后我会陆续写一些商业项目,只是我个人一些评判,而非投资建议,因为成功是如此难得和偶然,因为没有商铺可以不赔稳赚——如果有,我早就富得流油了,买游艇泡明星都来不及,哪里还有空坐在电脑面前苦口婆心的码字?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

25

帖子

144

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
144
QQ
发表于 2016-11-17 00:44:33 | 显示全部楼层


13
我认为这条火锅街至少具备了一定的成功可能性,它的定位、硬件,还有招商政策,至少都是以满足商家需要为导向的,商家才是项目的用户,商家才是项目的基础,他们的价值和意义甚至大于消费者,因为是它们在引导和左右着消费者——就像宜家和奥特莱斯可以把重庆各个区的人,都引到机场路上去一样。

百度了两张实景填上
白天的样子

【猪看楼】商业和二手房:万科火锅一条街、复地上城

【猪看楼】商业和二手房:万科火锅一条街、复地上城
晚上的样子

【猪看楼】商业和二手房:万科火锅一条街、复地上城

【猪看楼】商业和二手房:万科火锅一条街、复地上城
   
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

30

帖子

152

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
152
QQ
发表于 2016-11-17 00:45:15 | 显示全部楼层


14

万科或许还可以做得更多。

比如开业前一年,砸500万,送10万张面值50的通用消费券,基本上可以保证把从大石杨片区的写字楼,以及稍微好一点的社区全覆盖掉,如果每个人消费的时候带3个人来,那么就意味着一年有40万的客流。

如果人均客单价60元,就会产生2400万营业额,按25家店计算每家可以得到近100万;如果自然消费和回头客,加上周末和逢年过节,能够再做到60万客流,那么每家店年营业额就可以做到200万。在免租的情况下,大部分商家不到一年就可以收回装修成本和前期投入。

如果第一年有100万客流,日均来客2700人,大部分重庆人应该都已经知道了火锅一条街——这时候谁还在意那100多米的距离?

这500万也不用万科全部自己掏,每个平方售价涨500,卖5000平米就可以回来一半,自己掏剩下一半就可以了。



15

比如,每个过生日的顾客,在火锅一条街吃饭后,都可以凭消费小票和身份证抽奖;人人有份,以二三十块的小奖为主,但每个月送一台最新款的IPHONE。

比如,企业客户可以采用在合约商家店面通用的消费券,2000块九折,5000块八五折,10000块八折——这应该是大部分商家都可以接受的折扣,还可以帮助商家以比较体面的方式,对抗购物中心餐饮的团购冲击,毕竟火锅和江湖菜希望自己看上去是傲娇的,和购物中心的流水线餐饮是不同的。

再比如,外地到重庆来的游客,凭消费小票和机票动车票,就可以领一份很有重庆特色和元素的小礼品,比如手机壳冰箱贴开瓶器钥匙扣等等,这些纪念品可以成本不高,但必须很有设计感很漂亮,一年出几款就可以,但每款必须是爆款,对于游客来说,还有什么比有吃有拿高兴?

还有家庭聚会、同学会……,如果认真想,都可以做文章。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

5

主题

24

帖子

164

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
164
QQ
发表于 2016-11-17 00:45:33 | 显示全部楼层


16

万科或许应该展示出的是,好歹我是全球第一的开发商,只要我愿意只要我想,就算是一块石头我都可以把它烧得滚烫。

火锅一条街,就是我必须烧烫的这块石头,只要是跨进这个门槛的商家,都可以跟着喝酒吃肉,反正都是喝酒吃肉,坐的位置好一点差一点有多大区别?你作为商家应该担心的是没有位置,而不是挑三拣四。

我要做的不是迎合讨好你,而是用实力把你打服气——很多时候,所谓合作就是这么成就的。

在做下一个商业项目的时候,就有成功案例和感情讲了,那时候甩支穿云箭,或许就有千军万马来相见。



17

对于万科来说,在南方花园直港大道渐显老态的背景下,用1万多平米的餐饮商业来展示气质,打一个商业翻身仗,再适合不过了。

其一,重庆和万科一个量级的竞争对手,目前没有一家,把一个1万多平米的商业当成大事来抓;其二,如果项目有十来万平米,远不是投入几百千把万,就能炒出人气解决问题。



只要时机合适,一定要拿出气质。

就像我在吃小面的时候加煎蛋,从来不问价钱一样。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

使用 高级模式(可批量传图、插入视频等)
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

支付宝红包
快速回复 返回顶部 返回列表