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楼主: 宫浩-SEAN

商业和二手房看房经验分享 万科火锅一条街、复地上城等

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渝北百姓

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发表于 2016-11-17 00:52:00 | 显示全部楼层


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发表于 2016-11-17 00:53:58 | 显示全部楼层


二手房迅速  
  
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发表于 2016-11-17 00:54:11 | 显示全部楼层


第二篇 / 复地上城:差个五六点就完美了  
  
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渝北土著

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发表于 2016-11-17 00:54:58 | 显示全部楼层


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这个楼盘位于金开大道和金渝大道交界处。
项目整体来说景观很好,建筑质量还说得过去,物管也基本上对得起它的收费水平,综合品质比融科蔚城之类要高。
小孩上学非常方便。耀华国际幼儿园除了价格贵以外(每个月费用大概是4000多),什么都好,小区围墙外面就是金渝小学,接送孩子连马路都不用过,并且据说这个以星光小学班子打底、新建起来的小学还不错。
二手房价格不算贵,以高层举例,紧凑型的三房70万可以买得到,四房主力成交价位也就在90——110万之间。
对于不是特别强调档次的客户来说,这个楼盘比较有性价比。

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重庆很多所谓大楼盘,各个组团往往被市政道路分开,事实上是几个独立的小区拼在一起,如果你住在A组团,BCD组团的景观和配套,和你其实并没什么关系。
但是这个问题在复地上城不存在,几百亩地里面没有一条市政道路,所以散步的时候非常享受,对于那些在微信运动排名方面有强迫症的同学,这个楼盘简直就是福音。  
  
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发表于 2016-11-17 00:56:11 | 显示全部楼层


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然后讲一下各种房源。

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复地上城的洋房,楼间距比较宽,景观不错,价格也不贵。
但它就很值得买吗?并不。
所有洋房都没有配电梯,因为在这个项目做产品设计的时候,市面上大部分洋房都是不带电梯的,江与城最早的洋房组团也没有电梯,所以对于家里老人腿脚不方便、又或是孩子很小的家庭,这个洋房不太合适,仅仅是每天把孩子的电动车自行车搬上搬下这件事,就足以把你累成狗。
这个例子告诉我们,定位和设计的时候,适当的超前一点有多么重要。如果过去每个单元花20来万配部小电梯,这个楼盘的洋房,今天每套至少可以多卖10到15万,按一个单元12户算,这栋的业主如果全部把房子卖掉,至少多卖120到180万,也就是说这20万投入可以带来6到8倍的回报,然而可惜的是,当年复地并没有花这20万。
这批洋房还有一个缺点,就是户型普遍比较小,中间楼层以三房为主,虽然一梯两户板式结构,却谈不上有多舒适,这同样也是定位和设计缺乏远见的证据。  
  
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发表于 2016-11-17 00:58:21 | 显示全部楼层


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再来说别墅。
别墅有两种,叠拼和联排,叠拼价格在200万以内,联排大多在200——300万之间。
和洋房一样,间距和景观很好,但缺点是建筑设计和用材都没多少亮点,户型也很普通,并且交房应该有七八年了,多少有点显旧。
如果这些缺点你都不在意,复地的二手别墅还是值得看一看的,毕竟同等地段条件如果开发新楼盘,联排别墅价格至少要在300万以上,还未见得有这样的间距和景观,在便宜几十上百万的前提下,有些缺点是可以忍受的。

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最后来说高层。
复地的高层主要集中在两个部分,一部分靠金渝大道方向,一部分靠金开大道方向,二手房价格都不算高。
靠金开大道方向的,距离永辉和轻轨站比较近,但缺点是建筑年代比较早,建筑偏旧,中庭尺度不大,并且地势有高差,出门散个步都需要爬上爬下。
靠金渝大道方向,有两个组团,一个是天玺,一个是新城就。建筑都比较新,中庭尺度都比较大。
就这两个组团而言,硬件品质天玺更好一点,尤其朝保利高尔夫的那一排楼,视野非常无敌。新城就虽然开发时间更晚,但可惜的是刚好赶上楼市不景气的时候,价格卖不起来,景观和品质也就跟着缩了点水,但好在缩水不算多,二手房价格也更实惠。  
  
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发表于 2016-11-17 00:58:27 | 显示全部楼层


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有的户型不错。
比如天玺套内127平米的户型,新城就逃内114平米的户型,功能和尺度都做得不错,并且都基本做到了南北通透性,在高层中并不多见。
局部还有些小亮点,比如套内127的户型,有独立餐厅,并且采光非常好。很多人没注意到的是,对于两代人或是甚至三代人住一起的家庭,其实餐厅非常重要,这是一家人使用率最高的交流场所,尤其是和父母聊天,80%以上的内容都是在餐桌边完成,如果你希望和父母能多点交流,最好是有一个明亮通风的餐厅。  

【猪看楼】商业和二手房:万科火锅一条街、复地上城

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发表于 2016-11-17 01:00:20 | 显示全部楼层


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但天玺和新城就,也有毛病。
其一。
说起来是轻轨房,但让人哭笑不得的是,它正好在两个轻轨站的中间位置,到左边一个站需要15分钟,到右边一个站还是需要15分钟。
其二。
很多楼盘的问题都是商业建得过多,但复地这个奇葩的问题却是商业建得过少,并且靠近天玺和新城就这一面,商铺品种很单一,都是面积150平米以上、进深10米以上,没有大商业也没有小门面,于是注定了只适合做火锅和江湖菜。
你能想象在重庆一个已经住进了几千人的小区,门口没有超市、没地方吃面、买不到面包蛋糕、没有按摩足疗、也没有理发店吗?复地就是这样一朵奇葩。只有火锅江湖菜、江湖菜火锅,并且由于聚不起人气形不成商业氛围,仅有的几家火锅也不求上进,一家比一家难吃,好不容易开了家乾矿,味道不好不说,我吃了两次都给我算错账,并且每次都是多算,如果不是因为罗西西在,我很可能已经损失了好几十块。
其三,买菜非常不方便,到永辉走路一个来回大概50分钟,如果去农贸市场走一个小时更是不在话下,还得是你腿脚好。
其四,整个复地上城都存在一个问题,那就是距离大部分主城区都远,随随便便去个三北以外的地方,动辄就是15公里以上。  
  
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发表于 2016-11-17 01:01:47 | 显示全部楼层


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所以我们可以得出两个结论:
其一,市场上没有完美的房子,我们能做的,只是选适合自己的,并且同样的家庭在不同的阶段,适合的标准也是不一样的,你单身的时候觉得合适的,结婚后可能就不合适了,你小两口生活觉得合适的,有了孩子后可能就不合适了,你有200万的时候觉得合适的,在你有2000万的时候可能就不合适了。所以不要幻想一劳永逸,所谓人生,就是折腾。
其二,现在的楼盘动辄几百亩,所以同一个小区的房子,用起来差别很大,比如同样是复地上城的房子,有的走到轻轨站只需要5分钟,有的需要15分钟,还不要说景观视野差距。
  
  
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发表于 2016-11-17 01:02:26 | 显示全部楼层


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