重庆渝北区最大的分类信息综合网站

热门搜索: 渝北 两路 两江新区 渝北新闻

楼主: 宫浩-SEAN

商业和二手房看房经验分享 万科火锅一条街、复地上城等

[复制链接]

0

主题

1

帖子

173

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
173
QQ
发表于 2016-11-17 01:15:49 | 显示全部楼层


我去看门面,想法挺好,但是现在销售确实不好,不敢赌  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

3

帖子

118

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
118
QQ
发表于 2016-11-17 01:15:51 | 显示全部楼层


肯定火不起来的 作为一个天天在虎头岩万科上班的人来说 火不起的  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

1

主题

49

帖子

95

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
95
QQ
发表于 2016-11-17 01:16:29 | 显示全部楼层


我不知道你是不是铭腾的老朱,如果是或者不是都请你点评一下约克郡北区。谢谢!  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

6

主题

25

帖子

144

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
144
QQ
发表于 2016-11-17 01:19:09 | 显示全部楼层


我不是铭腾的老朱,我长相要英俊些。
回复几个同学。

一、万科颐府
户型一般,景观一般,价格不便宜,没有稀缺的景观资源,就算面向照母山、最贵的那一排别墅,风景也很一般。
并且它大概是重庆400万以上的楼盘里,卖相最差的一个,样板房很旧,很多业主还在装修,小区里面到处都是建材

但它也有好处:位置好,对面就是万科城的高层有很多生活配套,并且大部分是院落式的结构,尺度感比那些间距很小的行业式联排要好。最重要的是位置好,同样在经开大道上面,同样是万科的别墅,悦府有段时间二手房价格跌得很厉害,但慢慢又涨回来了,毕竟靠近经开大道的纯别墅不多。

二、中渝爱都会和梧桐公馆
除了产品品质一般价格略高,其它还好。

三、建工依山郡
这个楼盘还可以,因为没有比较费地的洋房别墅,所以绿化空间比较充足,地铁站就在小区门口,以前搞了几次团购,对象都是效益还不错的单位,所以住户的素质应该还不低。
缺点是建工的细节品质,不宜抱太高期望  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

5

主题

23

帖子

200

积分

渝北土著

Rank: 3Rank: 3

积分
200
QQ
发表于 2016-11-17 01:19:12 | 显示全部楼层


私信问小户型的很多,所以我歪一下楼,讲一下对小户型的看法。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

27

帖子

162

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
162
QQ
发表于 2016-11-17 01:19:52 | 显示全部楼层



买小户型投资?——包租婆不是那么好当的  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

31

帖子

73

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
73
QQ
发表于 2016-11-17 01:25:11 | 显示全部楼层


1

有很多人问我,买哪里的小户型来投资比较合适。

这至少证明了两点:一是包租婆真的是一份非常有吸引力的职业,人们内心深处都有一个不劳而获的梦想;二是大多数人都是好吃懒做的,并不想通过辛勤的劳动和我们一起建设社会主义。

你们太可耻了。



2

好了,讲真,这种想法一点都不可耻。

我有一个朋友,最近给我说,他正在看小户型和商铺,准备买来投资用。我听到的时候有点意外,这个朋友做了很多年生意,虽然生意不大但绝对比下有余,他又是一个比较专注和保守的人,我认识他10几年了都没见他有过投资房子的打算,怎么突然就动心思了?

他说过了40以后,明显感觉记忆力和精力都不如以前了,最近两年行情也不好,父母老了孩子又还小,如果不趁现在有点钱置办点资产,今后挣不到钱存款又贬值的话,一家老小怎么办?



3

“安全感”最近几年很流行,大到政客拉选票,小到绿茶婊钓凯子,都在用这个词。对于我们这种普通人来讲,安全感不过就是当你老了、当你和社会脱节了、当你挣钱不如现在多了的时候,还能够吃得起饭,加得起油,还有能力赡养父母,有钱供孩子读书,生活水平不至于下降太多。

钱越来越不值钱,所以大家很自然想到的就是,不如买几套小房子来收租。




4

虽然动机值得尊重,但我还是想泼点冷水。  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

27

帖子

82

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
82
QQ
发表于 2016-11-17 01:26:36 | 显示全部楼层


5

重庆过去建了太多的小户型,其中可以拿出来出租的,起码有几十万套,加上公租房这个数量还要庞大,这些小户型,分别握在无数个张三李四王二麻子手里。

但从另一个方面看,承租方又不是很给力。现在90后很多都是独生子女,一旦找了份说得过去的工作、找了个说得过去的对象、确定了要在某个城市生活,父母通常就会赶紧张罗着给他们买房子,重庆又不是一个流动人口特别大的城市,所以出租市场上就显得供大于求;并且大部分租房子的人对租金是比较敏感的,如果我一个月租房子都要四五千块,按重庆这个房价水平我还不如自己买,只有少数在重庆工作、收入高、但又不打算在重庆定居的客户除外。

任何一种商品,如果市场供大于求,同时供货方又多,它的价格就不可能维持在一个比较高的水平。



6

所以重庆的房屋租金,跑不过房价的涨幅,也跑不过物价的涨幅,10年前解放碑一套小公寓租金是1000多,10年后还是1000多,10年前杨家坪一套小区三房租金2000块,今天认真找找2000多还是租得到。

一些新兴区域,现实更悲催,我一个朋友在大学城买了某知名开发商的精装小户型投资,两三年前交房,有中介打电话来问她要不要出租,她问租金可以收多少,中介说600块不能再高了——她顿时整个人都不好了。

至少在未来3到5年,我个人看不出来有什么理由,可以促使小户型的租金大幅度上涨,我看到的是越来越多的高楼大厦在交房,其中很多大楼都是小户型,一层20户,建好一栋楼,租赁市场上又多了好几百套供应量。



7

我们可以把账算得再仔细点,今天你买套40万的小户型,首付8万贷款32万,月供大概需要2100——2300之间(你贷款套数不同,月供也不同),这还得感谢现在银行利率低,然后花5万简单装修、购买家具家电,每个月大概可以租1500——1800。

集中投入15万(首付税费和装修),每个月倒贴400块左右,20年后,得到一套20岁高龄的老房子,这样的所谓投资,有多大意思?



8

要让这种投资算得过来账,唯一的途径是钱快速贬值,推动租金和资产价值上涨,前者虽然概率不大但并非不可能发生,但就算真有这么一天,最后能享受到租金和资产价值上涨的,也未见得是你。

最近我看到的报道是,万科会进入租赁市场,龙湖也专门注册了一个新品牌,用来运营出租房。

这块看起来没什么油水的市场,以前开发商历来是看不上的,卖一套房子多少钱?收一个月房租才几个钱?

为什么这点小钱,现在好像他们也看得上了?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

6

主题

23

帖子

87

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
87
QQ
发表于 2016-11-17 01:27:02 | 显示全部楼层


9

我个人揣测,至少有三个原因。



10

其一,开发这些房子的钱,未必用得着全部从自己口袋里掏。

只要收益模式清晰,现金流稳定,即使回报率不算很高,也有的是钱愿意和他们合作,最近提出“定个小目标先赚它一个亿”的王健林,到处签投资合同,一个合同就是五六百亿,你以为这总共几千亿的现金都是从他自己口袋里掏?他把内裤卖了都掏不出来,然而只要把蓝图画好了,有人愿意替他掏。

退一万步来说找不到钱,他们还可以通过抵押或是销售产权来套现。



11

其二,在租赁房市场上,万科龙湖相对于散户,有碾压性的优势。

首先它成本比你低。你买到的小户型,除了建设成本还有开发商的利润,以及交易税费;如果万科龙湖自己建房子出租,后面两部分成本是不存在的,也就是说你的房子成本40万,而它的成本可能是32万;装修更不用说了,你5万块装出来的房子必然充满了浓浓的屌丝气息,它通过集中采购统一施工,同样的价格效果比你牛,同样的效果价格比你低。

其次是整个交易和使用过程,企业运作和散户不是一个概念。租客是和一个散户签约更有保障,还是和一家大公司签约更有保障?至少大公司不会因为儿子结婚赶租客走,灯泡坏了马桶堵了,是你修得快还是万科龙湖修得快?

换你是租客,你租哪家的?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

8

主题

23

帖子

88

积分

渝北百姓

Rank: 2

积分
88
QQ
发表于 2016-11-17 01:31:02 | 显示全部楼层


12

其三,它赢利渠道比你多。

除了租金,很重要的是,它可以把租客作为一个可以深挖的渠道。如果重庆有80万人租房,未来某家企业占到10%的份额,有8万租客,那么,它可以用这8万用户去和商家合作,收进场费,按成交额提成……,如果每个月在每个租客身上赚100块,每个月收益差不多就是1000万。

一年的收益,就是1.2亿。

如果扩展到20个城市,就是24亿。

如果把这24亿稳定收益装进某个公司,在资本市场上按30倍市盈率计算,这个公司该值多少钱?

如果再把租金收益加进去,这个公司该值多少钱?

如果再把已经有的几百万业主装进这个体系,去和商家合作,每年收益又该增加多少?这家公司又该值多少钱?

并且,这些租客中的绝大部分,总有一天会买房,你现在让它提前体验到你的产品和服务,并且拿到他的电话号码、拿到关于他生活习惯的大数据,日后要卖房子给这些人是不是更容易?

这些都是实实在在的市场机会和空间,散户却在里面赚不到一毛钱,但企业不一样,即使我房租收益有限,在其它地方却可以赚大钱。



13

我们再假设两个场景。

其一,目前棕榈泉的高层,有的可以租到1万多,以韩国租户为主,如果万科龙湖对里面的那些思密达说,你可以试一下我的高档出租房,先免租让你住半年,每栋楼给你配三个英语韩语都可以来两句的爱心,孩子上学交通车接送……,最多一年时间,里面的思密达会跑掉一大半。

其二,10多年后,我儿子暑假去北京上一个月兴趣班,住朋友家里肯定不合适,影响别人骚浪贱的情绪;我不想让他住7天,每天欣赏小卡片,也不想让他一个月花好几万去住大酒店。那我就在手机上,从开发商手里给他租个短租房。

除了我们常见的出租以外,一个大的公司,还可以抓高端租赁,还可以抢去一部分酒店市场,如果有一天能从一二线城市的酒店市场里抢到10%,又该是多高的市值?  
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

使用 高级模式(可批量传图、插入视频等)
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

快速回复 返回顶部 返回列表